צפו בהרצאתו של מנכ"ל החברה, מר עדיאל גורל שנערכה ב5.8.08 בתל אביב.

הרצאה 5.8.08 – חלק 1

הרצאה 5.8.08 – חלק 2

הרצאה 5.8.08 – חלק 3

הרצאה 5.8.08 – חלק 4

הרצאה 5.8.08 – חלק 5

הרצאה 5.8.08 – חלק 6

כללי

אוקלהומה סיטי היא עיר הבירה של מדינת אוקלהומה בארצות הברית וכן עיר הבירה של מחוז אוקלהומה.

דמוגרפיה 

אוקלהומה סיטי היא העיר ה- 29 בגודלה בארצות הברית, ומתגוררים בה כ- 540 אלף תושבים (נכון לשנת 2006), ובאזור המטרופוליני של העיר מתגוררים כ- 1.3 מיליון איש.

נדל"ן

מחיר ממוצע לבתים צמודי קרקע: 123,500$
ארנונה היא כ- 1.1% מערך הנכס לשנה.
עליית ערך הנכס בשנים האחרונות:
2003- 3.75%
2004- 6.74%
2005- 10.9%
2006- 8%

חינוך ובריאות

באוקלהומה למעלה מ- 630 אלף תלמידים הלומדים ב 1,849 בתי ספר יסודיים, חטיבות ביניים, חטיבות עליונות ובתי ספר מקצועיים. ישנן אוניברסיטאות ומכללות רבות ובהן אוניברסיטת העיר אוקלהומה ואוניברסיטת מדינת אוקלהומה. 

אוקלהומה הינה המובילה בשירותי הבריאות בכל אזור ה southwest של ארה"ב, בין היתר, הודות ל-20 בתי חולים כלליים וכירורגיים, 4 בתי חולים בעלי התמחויות מיוחדות, ושני מרכזי בריאות פדראליים גדולים.מרכזי החינוך והבריאות מספקים כ-25% מכלל התעסוקה באוקלהומה סיטי.

תחבורה

אוקלהומה סיטי נמצאת במרכז ארצות הברית, ובשל כך דרכים ראשיות רבות עוברות דרך העיר. בעיר שני נמלי תעופה: נמל התעופה הבינלאומי ויל רוג'רס ונמל התעופה וילי פוסט. תשתית הכבישים חדישה ביותר ומספקת נגישות קלה.

כלכלה

באוקלהומה סיטי התפתחה קשת רחבה של ענפי תעסוקה. בנוסף לתעשיות האנרגיה בהן היא ידועה, (זאת לאחר שלמדה את הלקח מעברה בעקבות משבר האנרגיה בשנות ה- 90) נמנים ענפים כגון: ביו-טכנולוגיה, טכנולוגיית מידע (ניהול ועיבוד מידע),חקלאות, תעופה, תעשייה ושרותי בריאות. ללשכה המסחרית לפיתוח הכלכלי בעיר מערך תמיכה מרשים למינוף עסקים קטנים כגדולים. קיים מערך ליווי לעסקים הכולל הקלות משמעותיות במס במטרה להבטיח את המשך קיומם וצמיחתם של עסקים אלו. empowerment zone הוא אזור בשטחה של אוקלהומה-סיטי המושך אליו חברות רבות, עסקים ותעשייה הנוהרים בעקבות מתן הטבות והעדפות משמעותיות עם השתקעותן שם במטרה להופך את האזור ליעד כלכלי מועדף ולהביא לגידול ניכר בתעסוקה. העיר שומרת על אחוז אבטלה נמוך וצמיחה כלכלית מתמשכת. בין השנים 2000-2005 נהנתה אוקלהומה סיטי מצמיחה כלכלית אדירה שהביאה לתפוקה של כ-33% בתוצרת הכלכלית.
 

כלכלה

 אטלנטה היא עיר מטרופולין גדולה, בירתה של מדינת ג'ורג'יה. אטלנטה מתעתדת להיות השלישית בגודלה ביצירת מקומות עבודה בארה"ב לעשור הקרוב. בשנת 2005 בלבד נוספו בה כ- 69,000 משרות חדשות, בעשור האחרון נוספו בה כ- 460,000 משרות. כך נכנסה אטלנטה לרשימת 5 הערים בעלות הצמיחה התעסוקתית הגבוהה בארה"ב. 

באטלנטה יושבים כמה מענקי הכלכלה האמריקאית והעולמית, ביניהם: coca-cola , cnn, delata airlines, home depot ועוד. "popular science magazine" מדרג את מטרופולין אטלנטה במקום השני בהתפתחות ההייטק בארה"ב. אטלנטה זכתה לא פעם לכינויי "עמק הסיליקון של הדרום". שרותי ההייטק מספקים יותר מ- 130,000 משרות ובכך מהווים כ- 10% מכלל התעסוקה בארה"ב.

חינוך

אטלנטה מדורגת שביעית במדד אוכלוסיית מסיימי לימודי קולג בארה"ב. במטרופולין אטלנטה מערכת מפותחת של חינוך ציבורי: כ- 800,000 תלמידים הלומדים ביותר מ- 800 בתי ספר יסודיים, חטיבות בניים ותיכונים. שתי אוניברסיטאות גדולות בהם לומדים יותר מ- 44,000 סטודנטים בשנה: ה- Gus ו- Georgia teach שמוציאה יותר בוגרים מכל אוניברסיטה אחרת במדינה.

תחבורה

אטלנטה מערך תחבורה מפותח ביותר של כבישים מהירים, מסילות רכבת ונמל תעופה מרכזי שעוברים בו יותר מ- 85 מיליון נוסעים בשנה. הקרבה לנמל החוף של סוואנה מביאה לתנופה משמעותית וצמיחה בקשרי הסחר של העיר ובעיקר עם המזרח הרחוק- 60% יבוא מסין.

דמוגרפיה

אטלנטה נחשבת לאחד מהאזורים בעלי קצב גידול האוכלוסייה המהירים בארה"ב. מגמת צמיחה זו עתידה להימשך למשך ה- 25 שנים הבאות. צפי גידול האוכלוסייה עד שנת 2030 מוערך בכ- 100,000 איש לשנה כאשר 60% מתוכם מהווים תושבים מחוץ לאטלנטה. סה"כ תוספת של 2.2 מיליון תושבים שיתווספו לעיר.

נדל"ן ממוצע מחירי הבתים צמודי- הקרקע באזורים בהם אנו משווקים נע בין 50-90 אלף דולר. הארנונה בממוצע היא כ- 1% מערך הנכס לשנה.
 

View Larger Map

מטרופולין אורלנדו ידוע בכל העולם בזכות האקלים הטרופי הנהדר שלו ואורח החיים הנוח. האזור הינו גם אחד מתוך עשרת האזורים הטובים ביותר לעסקים בארה"ב.
מטרופולין אורלנדו מונה אוכלוסיה של 1.7 מיליון תושבים. האוכלוסייה צפויה להכפיל את עצמה עד 2030 בעקבות הגירת ה- "baby boomers", מה שיביא את אורלנדו להיות לעיר השנייה בגידול האוכלוסיה בארה"ב.
הגיל החציוני הינו 34.4 והוא הרבה מתחת לממוצע הגילאים בפלורידה, כאשר אחוז בעלי הבתים החציוני גבוה יותר מאשר בשאר מדינת פלורידה ובארה"ב כולה.

אנשי עסקים מכל רחבי העולם מגלים את אורלנדו . פרט לעובדה שמטרופולין אורלנדו מהווה יעד חופשה מוביל בעולם הוא גם אזור עתיר חשיבות לעסקים ובית לחברות מרכזיות כגון: lockheed martin, cirent semiconductor, american automobile association, first usa, planet hollywood, tupperware and oracle corporation, וחברות רבות אחרות.
מטרופולין אורלנדו הינו מוקד רחב לעסקים עם יותר מ 56 מיליון רגל רבועה של אזורי מסחר. האזור דורג כאחד מעשרת אזורי המסחר הטובים ביותר בארה"ב על פי : landauer real estate counselors.
מרחב התעשייה באזור עולה על 115 מיליון רגל רבועה וגדל בהתמדה, כפי שדווח על ידי: real estate research consultants, inc.
כוח העבודה במטרופולין אורלנדו גדל בקצב מסחרר ומונה אוכלוסיה צעירה, תוססת, משכילה ומגוונת. כוח העבודה עולה על 900,000 ומבטיח מאגר עבודה חזק ויציב באזור שמהווה את אחד משווקי העבודה מהטובים בארה"ב.
החינוך קשור לצד המסחרי. ממחקר אוניברסיטאי מצטיין לחידושים בחינוך, הסטודנטים מקבלים הכנה בכל הרמות היום, כדי לשרת ככוח העבודה של מחר.
האקלים הנוח, הספורט המקצועי, פעילות חוץ מבדרת, אירועי תרבות, אטרקציות הידועות בעולם כולו, חופי ים קרובים יחסית והרבה יותר. כל אלה זמינים במהלך כל השנה לתושבים הגרים במטרופולין זה.
הוסיפו לזה בתי ספר פרטיים וציבוריים חדשים ומעולים, מרכזי בריאות חדישים מהטובים בעולם, מגוון שכונות מגורים ושפע של אירועי תרבות וקיבלתם את אחד היעדים הטובים ביותר להשקעה.

מטרופולין אורלנדו היא אחד השווקים שנפגעו קשות ממשבר הנדל"ן הנוכחי בארה"ב ולאחרונה הגיע למצב שבו העיר מתחילה לספק מציאות של ממש למשקיעים.
אחד האפיקים, שמשקף את משבר הנדל"ן בארה"ב ובאורלנדו בפרט הוא אפיק ה-REO
נכסי ה-REO הינם נכסים שנמצאים בבעלות הבנק לאחר שזה עיקל אותם לבעלי בתים שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא .
נכון להיום ניתן למצוא בתים צמודי קרקע במטרופולין אורלנדו במחירים אטרקטיביים המשקפים מחיר נמוך ממחיר השוק בכ-30% .

נכסי REO – תהליך רכישה במזומן (ייתכן ובעתיד נוכל לסייע גם במימון)

1. צפה במגוון הנכסים המוצעים באתר ובחר את הנכס המתאים ביותר לפרופיל ההשקעות שלך.
2. במידה והנך מעוניין, נשמח לסייע לך בבחירת הנכס, לייעץ ולענות על כל שאלה.
3. הצוות שלנו באורלנדו ישמח לספק מידע ופרטים נוספים על הנכס הנבחר.
4. לאחר בחירת הנכס יתקבל חוזה רכישה. נשמח לסייע לך בכל הכרוך בחתימה על החוזה.
   1. לחוזה תתבקש לצרף צ'ק ע"ס 2,500$ לפקודת "Equitrust title company "- זהו פיקדון שיופקד בנאמנות אצל title company והחזרו המלא מובטח במידה והעסקה לא תצא לפועל.
   2. אנו נשלח את החוזה + הצק בעבורכם בפדקס ליעד.
   3. החוזה והצ'ק בעבורכם ישלחו על ידינו אל היעד המבוקש באמצעות משלוח פדקס.
5. על-מנת לוודא שאין בעיות מהותיות עם הבית, תתבצע בדיקת מהנדס. ניתן לשלם על הבדיקה בסגירת החוזה ועלותה תהייה כ- 350$ .
6. תתבקשו להעביר ו עמלת ICG בגובה 2% + מע"מ בשקלים.
7. חברת ה- title תבצע בדיקות לנאותות כולל ביטוח title .
8. מסמכי הסגירה ישלחו אליכם תוך 30 יום לערך.
9. על מסמכי הסגירה יש לחתום בפני נוטריון ולהעביר את יתרת ההון העצמי כולל עלויות סגירה.
10. עלויות הסגירה המשוערות הן:
    1. עלות title , משלוח פדקס ורישום בטאבו – כ-1% מגובה הנכס .
    2. מס בולים – באורלנדו בלבד כ-2000$
    3. עלות עתידית לארנונה וביטוח – כ-2000$
11. מנהל הנכס יחתים אתכם על חוזה חדש כבעלים החדשים של הנכס.
12. כל תיקון שיש לבצע לבית על מנת להכינו להשכרה יבוצע לאחר הסגירה. לרוב התיקונים לא יעלו על 5,000$, ועלותם משתנה מנכס לנכס.

מטרופולין פיניקס אריזונה הינו אחד היעדים הותיקים והמועדפים על ICG להשקעה.
בין השנים 2000-2004 בלבד רכשה ICG למעלה מ-2000 נכסים במטרופולין זה.
מרבית משקיעי ICG שרכשו בתים צמודי קרקע בשנים הנ"ל מכרו אותם ברווח משמעותי בשנים 2005 ו-2006.
כעת, כשמחירי הבתים בפיניקס ירדו בצורה משמעותית , מהווה זמן זה הזדמנות טובה לחזור ולהשקיע בה.
ICG משווקת בתים צמודי קרקע מכינוס נכסים במחירים אטרקטיביים של החל מ- 95,000$.
עיקר הנכסים נבנו במהלך השנים האחרונות, וממקומים על שטחים של חצי דונם לערך.
לצפיי בנכסים, תזרים מזומנים צפוי ותמונות הבתים (מבפנים ומבחוץ ):
http://gicg.co.il/asp/globalnadlan.asp? wci=newproperty.

• נקודות עיקריות ברכישת נכס מכינוס [REO] באריזונה
•  נדרש פקדון (deposit) בגובה של כ- 1000$
•  הצעת רכישה מוגשת לנכס ספציפי בהתאם למחיר שמציע הברוקר (המתווך). ייתכן והמחיר יהיה גבוה מהמחיר שדורש הבנק בשל ביקושים גבוהים לנכס. 
•  חתימה על חוזה ראשוני 
•  לברוקר חברה מקצועית המבצעת בדיקת מהנדס על הבית. עלויות בדיקת מהנדס נעות בין 310$-350$, ויש לשלם על הבדיקה מראש. ניתן לשלם בכרטיס אשראי. 
•  מרגע חתימת החוזה יש לקונה בין 7-10 ימים לביצוע בדיקת המהנדס. אם ממצאי הבדיקה מעלים בעיות מהותיות בבית, ניתן לבטל את החוזה ולקבל החזר מלא של הפיקדון. 
•  כאמור, המתווך עמו אנו עובדים בפיניקס בורר את הבתים בקפידה וממליץ למשקיע על המחיר שעליו להציע. בכל מקרה, המחיר יהיה נמוך מערך הבית בשוק. 
•  לאחר הגשת ההצעה לבנק תתקבל תשובה לרוב בין 4-7 ימים. בהנחה והתשובה חיובית, יידע אותנו הברוקר וייתן את פרטי הנאמן והוראות להעברה בנקאית, להעברת הפיקדון של המשקיע ( (deposit. 
•  בשלב זה תבוצע בדיקת המהנדס בפועל. אי-מייל עם תוצאות הדו"ח המלא יישלח אל הקונה. בהנחה תוצאות הבדיקה תקינות, יתבצע הליך הסגירה תוך זמן קצר.
•  לאחר הסגירה, תבצע חברת הניהול את התיקונים הנדרשים ותכין את הבית להשכרה.
•  לרוב התיקונים על הבית לא יעלו על 5000$. לכל בית עלויות שונות, והן ידווחו מראש לקונה. 
•  עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון :
  •  עמלת ICG – 2% מעלות הנכס + מע"מ בשקלים. 
  •  עלות ברוקר – בגובה 3850$ במעמד הסגירה. 
  •  עלויות עתידיות לארנונה , ביטוח וועד שכונה שישולמו מראש בסגירה. 
  •  עלות title (כוללת ביטוח עסקה , רישום בטאבו, הכנת ניירת ומשלוח פדקס) כ-1% מערך העסקה. 
•  הברוקר ילווה את כל התהליך מתחילתו ועד סופו. מהשלב הראשון של בחירת הבית ומיקומו ועד הכנת הבית להשכרה.

כיום ניתן להשיג בתים במצב מצוין החל מ-120,000$ .
בתי ההשקעה הינם בתים צמודי קרקע חדשים יחסית (החל משנת 2000) הכוללים שלושה חדרי שינה לפחות ושני חדרי אמבטיה על שטח של כחצי דונם.

לצפייה במצגת על פניקס, אריזונה.

בתים צמודי קרקע במצב מוגמר ומוכנים למסירה. תזרים חודשי חיובי, במחיר רכישה עד 100,000$

תזרים חודשי חיובי
הנכסים המדוברים מאוכלסים ומניבים תזרים חודשי חיובי.
הצוות מאוהיו מתחייב לתזרים חודשי חיובי בשנה הראשונה.

השבחת נכסים
בעבור סכום של כ- 54,000$ באפשרותך לרכוש בית להשקעה שעבר שיפוץ והשבחה ומוכן למסירה.
תהליך השיפוץ וההשחה מנמיכים את הסבירות שבמהלך תקופת אחזקת הבית וההשכרה תאלץ לבזבז כספים מיותרים על החלפה או תיקונים יקרים כגון תיקון גג, חלונות, דוד מים וכו'.

למה אוהיו?
הנכסים ממקומים במחוז בוטלר (butler county), בדרום מדינת אוהיו, בין סינסטי ודייטון.
מחוז בולטר נהנה מנדידה של אוכלוסיה מהערים הגדולות לכיוון הפרברים.
הצוות המקומי מטפל בלמעלה מ- 400 נכסים באזור זה, וידאג לתת טיפול ומענה.

למה עכשיו?
מחירי הבתים הגיעו לתחתית שלא נראתה כמותה ב- 10 השנים האחרונות.
בעקבות המשבר, בעלי בתים רבים איבדו את נכסיהם לבנקים והפכו מבעלי בתים לשוכרים. שוק ההשכרה כרגע חזק מאי פעם. הבתים מאוכלסים ב- 97% מהזמן, ומשמעות הדבר- תזרים חודשי חיובי.

נכס לדוגמא:
מחיר: 54,000$
מס חדרים: 3
שכ"ד 695$ לחודש
 

לכתבה המלאה במגזין פורבס

America's Best And Worst Housing Markets
Forbes staff, 08.11.09, 12:01 AM ET

Though U.S. home values have dropped for the 10th consecutive quarter, homeowners in some parts of the nation are seeing prices appreciating.

Countrywide, second-quarter values fell 12.1% year-over-year to $186,500. This is a 22.3% drop in value since the mid-2006 market peak, according to Zillow.com's Second-Quarter Real Estate Market Report. The real estate research firm's Home Value Index measures the value of all homes in a metropolitan statistical area or metro, not only those that sold in the measured period.

But Fayetteville, N.C., posted a Q2 2009 $120,600 median home value, up 13.4% over a year ago. In Oklahoma City, values rose in the last year 4.8% to $118,700. Further north, in Binghamton, N.Y., the $112,300 median value is 4.5% higher than it was a year ago. A relatively low percentage of June foreclosure resales–11.9% in Fayetteville and 4% in Oklahoma City–and percent of mortgages in negative equity–16.2% and 14.9%, respectively–likely contributed to the boost in home values.
In Depth: America's Best And Worst Housing Markets

Skies aren't as bright in California, epicenter of the home-construction boom and bust. Four of the state's metros–Merced, El Centro, Madera and Modesto–posted declines of between 30% and 40%. In these areas, the sheer amount of foreclosures is depressing home values. In Merced and Madera, for example, foreclosure resales dominate home purchases, at 77.4% and 71%, respectively, for all June sales.

What's more, these areas have high concentrations of homeowners with underwater mortgages (the situation in which the homeowner owes more than what the home is actually worth). These high rates, coupled with Merced's 18.8% unemployment and Madera's 9.6%, means more foreclosures are likely on the horizon.

Behind The Numbers
Our rankings for the best and worst housing markets come from Zillow's Home Value Index. It is the median estimated valuation for a given metro on a given day and measures the value of single-family residences, condominiums and cooperatives, sold or unsold. The national Home Value Index is arrived at using a weighted average of each county's median home value. Data is aggregated from public sources for 161 metros. Negative equity figures indicate home values as of June 30. Foreclosure resales measure sales of bank-owned properties in the last year.

Though California is home to four of the worst-performing markets, nine of the state's metros–including Santa Rosa-Petaluma, Napa and Modesto–posted three consecutive quarters of smaller year-over-year home-value declines, which signals the beginning of stabilization.

In the Los Angeles MSA, where prices have fallen 34.8% from the 2006 market peak, June sales were up, jumping 11.4% over the same time last year. In San Diego, which experienced a similar overall price decline, June sales were up 9.7%, and the Home Index fell 14.5%; in the previous quarter it had fallen 18.1%. And in Stockton, where home values have fallen an astounding 60.9% since the 2006 peak, the year-over-year Home Value Index fell 29.9% in the second quarter, compared to 32.9% in Q1.

While these numbers likely give area homeowners a glimmer of hope, there are warning signs that stability is not yet in sight.

In many areas, low-priced foreclosure resales are boosting overall sales, which keeps overall home prices down, says Stan Humphries, Zillow chief economist. High rates of negative equity–a Deutsche Bank report last week estimated that just over a quarter of U.S. homeowners are underwater, and that that figure could rise to 48% by 2011–could result in another round of foreclosures or short sales.

What's more, cyclic sales might be disproportionately boosting prices.

"Prices are supposed to go up in the spring; they're seasonal," says Jonathan Miller, president of Miller Samuel, a Manhattan-based appraisal firm. "The seasonality is playing tricks on our eyes."

Contributing to the spring bump may be the government's new home buyer tax credit, which was part of the economic stimulus bill.

"Current trends may owe a lot to seasonality and the $8,000 first-time buyer tax credit," says Humphries. "As such, current demand may not be based on sustainable market forces. With negative equity rates high and unemployment continuing to rise, we have likely not seen the peak in foreclosure rates."

אחד הדברים ההופכים נדל"ן באופן כללי להשקעה כדאית, הוא היכולת למנף את הכסף: להשתמש בהון עצמי נמוך יחסית בכדי לרכוש נכס יקר יותר ולהשלים את היתרה במשכנתא.

 בישראל המילה משכנתא הפכה למינוח "מלוכלך", היות והמשכנתאות בארץ צמודות למדד באופן מלא ולכן "רודפות" אחרי עליית הנכס ולא מאפשרות להון רב להתפתח כאשר מחירי הנכסים עולים. לא נדיר היום למצוא ישראלי שלקח משכנתא בארץ המגלה להפתעתו, שלאחר כ-7 שנים הוא חייב יותר כסף מאשר הסכום המקורי שלווה. ישנן מדינות בעולם בהן המשכנתא איננה צמודה למדד (על אף האינפלציה), אי לכך היא נשחקת כל הזמן ע"י האינפלציה ועם עליית שווי הנכס נבנה הון רב יותר ויותר לטובת המשקיע.

בארה"ב למשל ניתן לקבל משכנתא קבועה ולא צמודה למדד לתקופה עד 30 שנה למרות שיש בארה"ב אינפלציה קבועה שהדעות על גודלה חלוקים (ממשלת ארה"ב טוענת שהאינפלציה היא 3.7% בשנה. כלכלנים ידועים טוענים ש- 6% בשנה). בניגוד לארצנו בה שכר הדירה מהווה אחוז זעום ביותר מהנכס (לא נדיר לראות דירה בתל אביב ששווייה כ- 300,000$ שנשכרת ב- 900$ לחודש בלבד).  ישנם מקומות בחו"ל עם שכרי דירה גבוהים בהרבה יחסית לשווי הנכס, בארה"ב למשל יש מקומות רבים בהם נכס ששוויו 150,000$ מושכר ב-1,300$ לחודש. בנוסף בארה"ב על רוב המשכנתאות אין קנסות מכל סוג שהוא על פירעון מוקדם (לאחר שנה- שלוש שנים), כך שבכל עת אפשר לקחת משכנתא חדשה, לשלם את  הישנה ללא קנס וע"י כך לרכוש נכסים נוספים מתוך התשואה על הנכס הקודם  ולשפר ריבית על המשכנתאות.

במקומות רבים בעולם אפשר למצוא מחירים סבירים יותר לנכסים איכותיים. יש מקומות רבים בהם אפשר לקנות וילה חדשה לגמרי של 6 חדרים באזור מצוין על חצי דונם ב- 150,000$. במקומות רבים בעולם ניתן לפנות דייר שלא משלם תוך 60 יום גם אם הוא גר בנכס שנים רבות (אין הגנה על הדייר אלא על בעל הבית). כדאי מאוד "לא לרכז את כל הביצים בסל אחד" – לבזר את סל השקעותינו מחוץ למדינה אחת ע"פ כלכלות אחרות- לעיתים יציבות יותר.